【營運作業】僱傭？承攬？怎麼做才沒困擾！ 

房仲分店與人員的法律關係，是加盟房仲產業中常見的糾紛與問題，簽立「僱傭契約」或「承攬契約」可能會有甚麼風險？這是每一位有心從事加盟房仲的業者，所必須要了解的事情，務必要讓分店的管理合於法律的規範，並且降低經營的風險，事業發展才能長治久安。

本文索引目錄

壹、經紀業與經紀人員間的法律關係

一、法律規定

二、法院或行政機關解釋

三、經紀業實務作法

四、小結

貳、承攬契約被認定是僱傭關係的營業風險

一、公司營業風險

二、配套機制-投保意外險

三、小結

 
壹、經紀業與經紀人員間的法律關係

「承攬」與「僱傭」在法律上的責任與效果是截然不同的。

一、法律規定

● 行政院勞委會(86)勞動一字第047494號公告指出，不動產業及工作者自民國87/4/1起適用「勞基法」。

● 按民國88年通過的「不動產經紀業管理條例」，立法精神是人必歸業，業必歸會。

● 照法規系統來看，認定經紀人員與經紀業之間屬於「僱傭關係」，以「勞基法」為主。

二、法院或行政機關解釋

● 司法院釋字第740號解釋，勞動雙方的關係，應視實際上勞動人得否自由決定工作時間及業務風險、報酬而定。

● 勞動契約認定指導原則，應就個案事實及整體契約內容實質認定。

● 勞動契約從屬性判斷檢核區分：人格從屬/經濟從屬/組織從屬。

三、經紀業實務作法

四、小結
選擇採用「僱傭契約」者，應檢視公司相關人事作業，均須符合「勞基法」規定，如無法做到完全符合勞基法，建議就採「承攬契約」，雖法院多數認定依勞基法處理，也有開罰可能，但至少員工向公司主張勞基法的機率會降低許多。

貳、承攬契約被認定是僱傭關係的營業風險

即使人員簽署「承攬契約」，仍有被認定是「僱傭關係」之可能，則加盟房仲店東須負擔雇主責任，其中以職災補償責任最重，若以單一員工薪資5萬元計算，若不幸發生職災死亡，雇主須補償費用高達225萬元。

一、公司營業風險

● 「勞基法」第59條規範，勞工因職災而致死亡、失能、傷害或疾病時，雇主應依規定予以補償。
1. 醫療費用。

2. 工資補償，最高40個月平均工資。

3. 失能補償。

4. 死亡補償，最高40個月平均工資。

● 依「勞工保險條例」，已由雇主支付費用補償者，得予以抵充之。

● 雇主負擔保險費所得保險給付，可抵充法定職災的補償費。

二、配套機制-投保意外險

透過保險機制，防範員工造成他人損害導致加盟房仲分店須負連帶責任；也能防範員工因故遭遇職災時，分店應負擔的鉅額補償責任。

● 任職時要求自行投保「第三人意外險」，並提供投保證明。

● 任職時主動付費替人員投保「意外險」。

● 一般意外保險，保額每100萬元保費約1000元/年，每月平均成本僅83元，可免除意外發生時的重大負擔。

三、小結
不論使用僱傭或承攬契約，加盟房仲分店都必須有投保意外險的機制，保障職災補償義務，才能將營業風險降至最低。

本文出處 >> 住商不動產加盟總部/ 吳光華 首席協理