【房仲法律】想成交斡旋金不能亂收！ 

斡旋金又稱議價保證金，是加盟房仲業的仲介活動時非常重要的工具，學習妥善應用斡旋金是每個不動產經紀人員在工作時必須要知悉的重點。

本文索引目錄

一、 議價保證金(斡旋金)的性質

二、 議價保證金(斡旋金)可以使用本票嗎?

三、議價保證金(斡旋金)用支票給付要注意甚麼?

四、 議價委託書賣方未簽名前能否口頭回報成交?

一、議價保證金(斡旋金)的性質

1. 斡旋金又稱「議價保證金」，是買方想與賣方協商房屋價格，為表誠意而支付的金錢，做為加盟房仲業者與賣方議價的擔保，金額一般為10~20萬元，或出價的2%。

2. 議價保證金(斡旋金)是買方出價的擔保特性在於賣方同意出售時，就轉為定金的一部分，因此對雙方具拘束性，對合約的安定性較佳。

3. 因議價保證金(斡旋金)具有類似定金的效果，要具備定金的性質，因此必須為金錢或代替物。

【房仲創業筆記】

議價保證金(斡旋金)的金額不需要太高，且根據洗錢防制法，超過現金50萬元以上必須要申報，這部分大家要留意。

二、議價保證金(斡旋金)以票據支付時，可使用本票嗎?

1. 議價保證金(斡旋金)具定金性質，必須是金錢或其代替物。代替物係指在交易上得以同種類、同品質、同數量之物代替，也就是賣方收取後即得予以使用，若發生應返還之事時(民法249條)，得另以同種類、同品質、同數量之物返還。

2. 本票僅是擔保發票人將來付款的票據，並無代替物之性質，若收受本票，易被認定缺乏定金之效力，契約若被視為不成立，對支付者(買方)之權益將產生巨大影響。

三、議價保證金(斡旋金)用支票給付的注意事項

1.「議價委託書」中的約定事項已載明，若用支票給付需”禁止背書轉讓”。因此，若議價保證金(斡旋金)支票之受款人為經紀業者，則需先存入該加盟房仲業者的帳戶，待賣方簽認後再轉出，對加盟房仲業而言，易發生存款不足之「侵占」風險。

2. 若受款人為加盟房仲業，又載明”禁止背書轉讓”，賣方同意出售後，該支票無法直接移轉給賣方，無法作為買方已交付定金之證明，該定金契約無法成立，則買賣契約無法成立，恐沿伸法律糾紛。(參高院106，上易847號服務費請求案 敗訴判決)

四、「議價委託書」賣方未簽名前能否口頭回報成交?

在買方支付議價保證金(斡旋金)後，若賣方僅「口頭承諾」同意出售，但尚未於議價委託書下方簽名，不動產經紀人員切記不能直接與買方回報成交。因「議價委託書」上的約定要成立，必須要賣方完成「簽名確認」的動作，若賣方後續變卦，合約簽不成，買方可能因合約成立的爭議，向加盟房仲業者提出損害賠償的主張。

本文出處 >> 住商不動產加盟總部/ 吳光華 首席協理